¿Vas a comprar una propiedad en los Emiratos Árabes Unidos? Ya sea un apartamento en Dubái o una villa en Abu Dabi, conocer las opciones de hipoteca locales es clave. Esta guía explica las hipotecas convencionales e islámicas, préstamos a tasa fija o variable, y los requisitos para nacionales y extranjeros. Aprende a comparar ofertas bancarias, seguir las normativas del Banco Central y preparar toda la documentación para asegurar tu financiación.
Entendiendo los tipos de hipoteca en los EAU
En los Emiratos Árabes Unidos, tanto ciudadanos como expatriados pueden acceder a hipotecas, aunque los requisitos, porcentajes de financiación (LTV) y condiciones varían. Existen hipotecas convencionales e islámicas, además de opciones con tasas fijas o variables. Todas están reguladas por el Banco Central de los EAU, lo que garantiza un marco de préstamo uniforme.
Opciones de hipoteca más comunes
Hipoteca a tasa fija: Mantiene el mismo interés durante 1 a 5 años. Aporta estabilidad, pero luego suele cambiar a variable.
Hipoteca a tasa variable: El interés fluctúa con el EIBOR u otro índice del banco. Es más económica al inicio, pero con mayor riesgo.
Hipoteca islámica (Murabaha/Ijara): Financiamiento conforme a la Sharía. El banco compra la propiedad y la alquila al comprador con un margen de ganancia, en lugar de cobrar intereses.
Hipoteca de recompra: Reestructura una hipoteca existente para mejorar condiciones o consolidar deudas.
Hipoteca vinculada a cuenta: Se asocia a una cuenta de ahorro/corriente. Solo se cobra interés sobre el saldo restante.
Las hipotecas islámicas son muy populares entre emiratíes y expatriados musulmanes. Las tasas fijas dan certeza en el presupuesto, mientras que las variables ofrecen mayor flexibilidad. Los nacionales pueden financiar hasta el 85 % del valor de la propiedad; los expatriados, hasta el 80 % en su primera compra y 65 % en propiedades adicionales.
¿Quién puede solicitar una hipoteca en los EAU?
Tanto empleados como autónomos pueden aplicar. La mayoría de los bancos exige un ingreso mínimo mensual de AED 15.000 (asalariados) o AED 25.000 (autónomos). Los no residentes pueden solicitar hipotecas en algunos bancos, aunque con requisitos más estrictos. Se solicitan: pasaporte, visa o ID emiratí, certificado salarial, nóminas, extractos bancarios y documentos del inmueble.
Cómo comparar ofertas hipotecarias en los EAU
Comparar hipotecas en Emiratos Árabes Unidos va más allá de revisar la tasa anunciada. El coste real incluye comisiones, márgenes de ganancia (en préstamos islámicos), seguros y cláusulas de cancelación anticipada.
Factores clave para comparar
Tasa de interés o ganancia: Compara tasas fijas y variables. Las hipotecas islámicas indican “tasa de ganancia”.
Porcentaje financiado (LTV): Los ciudadanos pueden financiar más que los extranjeros. Asegúrate de contar con el porcentaje de entrada requerido.
Comisiones: Costes comunes: tramitación (1 % del préstamo), tasación (~AED 3.000) y cancelación anticipada (~1 %).
Seguros obligatorios: Suelen exigirse seguros de vida e inmueble, a veces integrados en la hipoteca.
Flexibilidad de pago: Comprueba si puedes realizar pagos anticipados sin penalización.
Utiliza comparadores como yallacompare, Souqalmal o compareit4me para evaluar ofertas de bancos como Emirates NBD, ADCB, FAB o Dubai Islamic Bank. Solicita siempre el “Key Facts Statement” (KFS) y el plan de amortización completo antes de firmar.
Consejos para obtener mejores condiciones
Mejora tu historial crediticio, reduce tus deudas y mantén tus finanzas en orden. Es más fácil negociar si tienes buena relación con el banco o presentas varias ofertas. Vincular otros productos como cuentas o inversiones también puede ayudarte a conseguir mejores tasas.
Cómo solicitar una hipoteca en los EAU
Solicitar una hipoteca en los Emiratos puede tardar entre 2 y 4 semanas e implica cumplir con normativas específicas. Tener todo listo y contar con preaprobación te da ventaja, sobre todo en mercados dinámicos como el de Dubái.
Proceso paso a paso
Preaprobación: Presenta documentos básicos de identidad e ingresos para obtener una carta válida por 60–90 días.
Búsqueda de propiedad: Con la preaprobación, inicia la búsqueda de viviendas dentro de tu presupuesto.
Tasación y oferta final: Una vez elegido el inmueble, el banco lo evalúa y emite la oferta definitiva de préstamo.
Firma de contratos: Firma el acuerdo de compraventa y el contrato hipotecario. Se finaliza el seguro de vida/inmueble.
Registro y desembolso: La propiedad se registra ante el DLD u otra autoridad local, y los fondos se entregan al vendedor.
Conserva copias de todos los documentos y entiende las cláusulas de cancelación anticipada. Cuidado con las tasas promocionales que aumentan tras el primer año. Un bróker puede ayudarte a simplificar el proceso y negociar mejores condiciones.
Documentación y recomendaciones
Ten listos: pasaporte, Emirates ID, visa, certificado de ingresos, nóminas, extractos bancarios y papeles del inmueble. Si eres autónomo, necesitarás licencia comercial, balances auditados y declaraciones de IVA. Verifica que toda la documentación esté vigente y completa.
